Afwijkend huurbeding toegestaan?

Binnen een franchiserelatie is het niet ongebruikelijk dat de franchise- en huurovereenkomst met elkaar zijn ‘gekoppeld’. Dit betekent dat als de franchiseovereenkomst eindigt alsdan eveneens de huurovereenkomst eindigt en vice versa. Dit betreft echter een afwijkend beding, dat in beginsel in strijd is met de wet, tenzij de kantonrechter het afwijkend beding goedkeurt. 

In de maand februari zijn twee beschikkingen gepubliceerd waarbij franchisegevers een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding hebben ingediend. Het ene verzoek is goedgekeurd, terwijl het andere verzoek is afgewezen. In dit artikel zal, kort, worden geschetst wat een vorm van afwijking van het huurrecht inhoudt, waar een verzoek tot goedkeuring tenminste aan moet voldoen alsook wanneer de rechter het beding mogelijk zal goedkeuren.

Huurbescherming middenstandsbedrijfsruimte

Huurders van middenstandsbedrijfsruimte, zoals winkels, restaurants, cafés, afhaal- en besteldiensten, genieten op grond van de wet huurbescherming. Kenmerkend voor een middenstandsbedrijfsruimte is, kort gezegd, dat de ruimte voor het publiek toegankelijk is en dient voor de rechtstreekse levering van goederen en/of diensten. Huurders en winkeliers zijn voor hun bedrijfsresultaat vaak afhankelijk van de locatie. Om deze reden worden huurders van middenstandsbedrijfsruimtes beschermd tegen nadelige afspraken in de huurovereenkomst. Hierbij kan gedacht worden aan afspraken inzake termijnbescherming, opzegging van de huurovereenkomst en huurprijsherziening. Voornoemde bepalingen worden gekwalificeerd als zijnde semi-dwingend recht, hetgeen betekent dat partijen daarvan niet ten nadele van huurder mogen afwijken. Gebeurt dit wel, dan kan huurder de vernietiging van die bepalingen inroepen. Overigens zijn afwijkingen in het voordeel van huurder wel altijd toegestaan. 

Goedkeuring afwijkend beding

De wet biedt een mogelijkheid om af te wijken van de wettelijke bepalingen over de looptijd, opzegging en huurprijsherziening, mits daarvoor goedkeuring van de kantonrechter wordt verkregen. Om de goedkeuring voor de koppeling tussen de franchise- en (onder)huurovereenkomst te krijgen, dient een verzoekschriftprocedure te worden gestart. Dit kan verhuurder (tevens franchisegever) zelfstandig doen of samen met huurder (tevens franchisenemer). In beide gevallen wordt goedkeuring enkel verleend indien de rechten van de huurder door het afwijkend beding niet wezenlijk worden aangetast of de maatschappelijke positie van de huurder, in vergelijking met de verhuurder, zodanig is dat de huurder in redelijkheid geen bescherming behoeft.

De kantonrechter beoordeelt per situatie in hoeverre de belangen van de huurder niet te veel worden geschaad. Hierbij wordt de positie van huurder in acht genomen. Een kleine zelfstandige heeft bijvoorbeeld meer behoefte aan huur- en termijnbescherming, dan een onderneming met meerdere vestigingen en hoge omzetten.

Recente uitspraken 

Op 2 februari 2018 heeft de Rechtbank Rotterdam een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding goedgekeurd (ECLI:NL:RBROT:2018:1152).  De rechtbank heeft geoordeeld dat franchisenemer op grond van een franchiseovereenkomst onderneemt en dat op grond van de franchiseovereenkomst franchisenemer niet is gerechtigd om in geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst in het gehuurde een andere onderneming, dan de betreffende franchiseformule, te voeren. Er zijn derhalve geen andere exploitatiemogelijkheden aanwezig waardoor franchisenemer er belang bij heeft dat de huurovereenkomst niet voortduurt. Voorts is bij een eventueel einde van de franchiseovereenkomst een overdrachtsregeling opgenomen en een koopoptieregeling om de onderneming te verkopen. Daarnaast ontvangt franchisenemer in dat geval een bedrag naast de koopprijs en is een regeling opgenomen om de voorraad terug te kopen tegen inkoopprijs. Gelet op de voorgaande omstandigheden heeft de kantonrechter geoordeeld dat geen sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van franchisenemer en heeft derhalve goedkeuring verleend aan het afwijkend beding.  

Dezelfde rechtbank heeft op 9 februari 2018 een verzoek tot goedkeuring van een afwijkend huurbeding afgewezen (ECLI:NL:RBROT:2018:1151).  In dit geval huurde franchisenemer het gehuurde sinds 1993 als bedrijfsruimte zonder koppeling met de franchiseovereenkomst, zodat franchisenemer na beëindiging van de franchiseovereenkomst de mogelijkheid heeft in het gehuurde een andere formule te exploiteren. Goedkeuring van het afwijkend beding zou de positie van franchisenemer verslechteren. De kantonrechter oordeelt dat gelet op de rechten die franchisenemer prijsgeeft en het ondernemersrisico dat hij zal gaan lopen bij toewijzing van het verzoek, het verzoek wordt afgewezen. Bovendien is franchisenemer geen enkele compensatie geboden voor de rechten die hij zou prijsgeven. Eveneens is kennelijk tijdens de zitting gebleken dat franchisenemer niet op de hoogte was van de gevolgen die het betreffende beding zou hebben indien dit zou worden goedgekeurd. 

Kans op goedkeuring vergroten

De voorgaande twee zaken maken duidelijk dat de kans op rechterlijke goedkeuring van een afwijkend beding kan worden vergroot door waarborgen voor huurder in de huurovereenkomst op te nemen. Tevens kunnen maatregelen worden getroffen die de investeringen en de goodwill van huurder beschermen. Zo kunnen er diverse financiële afspraken met franchisenemer worden gemaakt waarmee hij wordt gecompenseerd voor de rechten die hij prijsgeeft. Een verzoek dient te allen tijde deugdelijk te worden gemotiveerd, waarbij ook het belang van huurder moet worden benadrukt. Gebeurt dit niet, dan is het niet onaannemelijk dat geen goedkeuring zal worden verleend. 

Sabriye Ort
Advocaat
Leeman Verheijden Huntjens Advocaten