Hoog Catharijne in de steigers: verbouwingsstress bij franchisenemers

Hoog Catharijne staat in de steigers. Het winkelcentrum wordt vernieuwd, wordt lichter, ruimer, toegankelijker en krijgt meer winkelmeters. Maar ondanks deze verbeteringen, die het centrum voor een groter publiek aantrekkelijker maken, zorgt de herontwikkeling bij sommige franchisenemers voor stress. De reden? Ze moeten de deuren sluiten en een terugkeergarantie is er niet.

Een komen en gaan van bouwlieden, geblindeerde etalages, schuttingen en omleidingen; het is nog altijd het beeld in en rond Hoog Catharijne. De overlast voor het winkelende publiek en de winkeliers is groot. Maar het brengt hen straks ook wat. Het nieuwe ontwerp van Hoog Catharijne voorziet namelijk in een volledige integratie van het winkelcentrum met de binnenstad. Twee assen verbinden straks de stad vanaf het Vredenburg via het winkelcentrum met het treinstation. Bezoekers kunnen daardoor eenvoudig en comfortabel heen en weer lopen, is de gedachte van eigenaar Klépierre. Ook voorziet het nieuwe Hoog Catharijne in extra winkelvoorzieningen: 35.000 vierkante meter extra ten opzichte van de huidige 67.000 vierkante meter. 

Pijn in het hart

“Ondanks die extra meters is het niet zeker of ik terugkeer”, zegt Jamin-ondernemer Cor de Neijs. Hij moet op 1 april de deuren sluiten van zijn zaak in het Radboudtraverse in Hoog Catharijne. Met pijn in zijn hart. “Jamin zit hier al 46 jaar, sinds 2002 ben ik eigenaar van de winkel. Dus wij hebben hier een historie”, zegt De Neijs, die ook een zaak op het Damrak runt. Eigenaar Klépierre bepaalt pas later of en waar er eventueel plek is voor de snoepjeswinkel. “Jammer genoeg ben ik niet het eerste aanspreekpunt, dat is het winkelbedrijf van Jamin. Dat steekt mij eerlijk gezegd wel een beetje, ik ben namelijk ook belanghebbende. En niet zomaar eentje, er zit veel geld van mij in deze winkel.” De franchisenemer doelt onder meer op de goodwill die hij heeft betaald bij de overname van de zaak in 2002. “Daar zie ik nu niets meer van terug, de huur is opgezegd en het is nog maar zeer de vraag of er een Jamin terugkeert in het winkelcentrum. En als dat al het geval is, dan weet ik niet of het winkelbedrijf mij als franchisenemer kiest.” Maarten Steinkamp van het winkelbedrijf van Jamin weet meer. “Hoewel de gesprekken nog lopen durf ik met zekerheid te zeggen dat wij terugkeren op Hoog Catharijne.” En of De Neijs als de franchisenemer van de winkel terugkeert? “Dat is niet vanzelfsprekend”, zegt Steinkamp. 

Matige communicatie

Bij de Primera even verderop ook nog geen duidelijkheid. Hoewel franchisenemer Martin Klop de vernieuwingen van het winkelcentrum toejuicht, vindt hij de communicatie van vastgoedeigenaar Klépierre maar matig. “Het enige dat nu bekend is, is dat ik per 1 juli moet vertrekken. Trouwens, zelfs dat is nog niet zeker. In de wandelgangen gaat ook het gerucht dat dit nog weleens 1 augustus kan worden. En of er een terugkeer in het nieuwe winkelcentrum in zit? Ik zou het niet weten. Ik hoop dat natuurlijk wel.” De Primera meet 50 vierkante meter. “Ook met een winkel van 20 vierkante meter zou ik al tevreden zijn. Dan presenteer ik er alleen tabak, kansspelen en zoetwaren”, aldus Klop. Niet alleen richting de winkeliers is Klépierre overigens zuinig met woorden, ook richting de media. Woordvoerder Eva Lambooij van Klépierre erkent dat momenteel zichtbaar hard gewerkt wordt rond en ook steeds meer in het winkelcentrum, maar zij wil verder niets zeggen over de voortgang, of winkels wel of niet terugkeren en of de herontwikkeling op schema loopt. “Wij krijgen veel persvragen, maar kunnen niet op alles ingaan.” 

Goede jaren

Klop heeft volgens eigen zeggen altijd goede jaren gehad in het winkelcentrum. Gehad, want de Primera-ondernemer merkt door de verbouwing al enige tijd een terugloop van de klandizie. “Het busstation is verplaatst, waardoor de looprichting van veel van mijn klanten is veranderd. Zij passeren niet meer automatisch mijn winkel en ja, dat merk ik.” Het zijn de grillen van het ondernemen in een winkelcentrum dat wordt verbouwd. Het ondernemen in Hoog Catharijne is volgens Klop, die in totaal tien Primera-winkels heeft in Nederland, sowieso iets heel anders dan het runnen van een zaak in een regulier stads- of dorpscentrum. “Klanten hebben hier altijd haast, daarop is de winkel ook helemaal ingericht. Tijd voor actieve bijverkoop is er niet, het is erin en eruit. De gemiddelde besteding is daardoor ook wat lager.” Daarnaast is de klantengroep enorm divers. “Vaste klanten heb ik nauwelijks hier, ik schat in dat slechts zes à zeven procent hier vaker komt.” 

Huurprijzen

Ook bij De Neijs weinig vaste klanten. Net als Klop juicht ook hij ondanks alle strubbelingen de vernieuwing van Hoog Catharijne toe. “Het is een gedateerd winkelcentrum. Dat merkte ik ook aan mijn omzet, die is de afgelopen acht jaar met veertig procent gedaald.” Jaarlijks passeren er ongeveer 30 miljoen mensen, die op weg zijn naar de treinen of de binnenstad, de Jamin-winkel. “Het doel is altijd geweest om 1 procent van die passanten binnen te krijgen. Dat lukte ons goed, wij hebben hier vooral in het begin een goede boterham kunnen verdienen.” De Jamin-eigenaar draait er nu tussen de zes en zeven ton omzet. “Het winkelcentrum is achteruitgegaan, terwijl de huurprijzen wel stegen. Als stelregel hanteer ik altijd tien à vijftien procent huurkosten in de exploitatiebegroting, dat moet zeker niet meer zijn. Maar die stelregel ging hier al een tijdje niet meer op, voor deze winkel van 100 vierkante meter betaalde ik 160.000 euro huur per jaar.” De Neijs heeft ‘bij gratie Gods’ recent 20.000 euro korting gekregen op dat bedrag. “Midden in mijn winkel staat nu namelijk een pilaar, waarop een deel van een nieuw gebouw rust. De hele lay-out van Hoog Catharijne verandert, men werkt aan de bouw van twee rechte assen door het centrum en die assen gaan op veel plekken dwars door de huidige winkels heen.” Veel contact met de winkeliersvereniging van Hoog Catharijne heeft De Neijs niet als het gaat om de verbouwingsperikelen. Het is volgens hem ‘toch ieder voor zich, ook omdat voor iedereen de situatie anders is’.

Extra klandizie

Bij het verderop gelegen Godebaldkwartier, een zijtak van de centrale route die reizigers van en naar het station en de stad leidt, hebben ze van de aanpassing (nog) geen last. Bij de franchisenemers van MultiVlaai en Bakker Bart daar is ook niets bekend over eventuele overlast of een verhuizing die nog volgt tijdens de verbouwing van het winkelcentrum. Bovendien hebben zij nog niets gemerkt van een teruggang in de klandizie. “De veranderingen nu zijn vooral van invloed op de traffic richting de winkels in het Radboudtraverse, dit deel van Hoog Catharijne waar wij zitten komt pas als laatste aan de beurt”, zegt Sabri Sarbast van Bakker Bart. Hij en zijn collega’s volgen het nieuws rondom de verbouwing via nieuwsbrieven, de media en de speciale website cu2030.nl van de Gemeente Utrecht, Klépierre, NS, ProRail en Jaarbeurs. Dascha van Dam, franchisenemer van MultiVlaai, zegt te weten zeker nog wel een jaar op dezelfde plek te zitten. Zij is overigens erg gelukkig met de huidige ontwikkelingen. “Wij hebben juist extra klandizie doordat de aangepaste looprichting van veel reizigers gunstig voor ons uitpakt.” Daarbij zijn er volgens haar ook extra zitjes gecreëerd rond de winkels in het Godebaldkwartier waar mensen hun vers belegde broodje van Bakker Bart of vlaai van MultiVlaai meteen na de aankoop kunnen consumeren. “Dit deel van het winkelcentrum is daarmee meer een verblijfslocatie geworden. Ik speel daar ook heel bewust op in door mensen die een stuk vlaai kopen bestek mee te geven.” Van Dam ziet de toekomst met vertrouwen tegemoet en wacht rustig af of er een terugkeer in zit. “Het winkelcentrum moet in 2019 in zijn geheel gereed zijn, dat duurt dus nog even. Dan zien we wel weer verder. Ik heb meerdere zaken en ben gelukkig niet afhankelijk van deze ene winkel.”

Niet alles tot in detail

Michel van Tongeren ondersteunt met zijn bedrijf SVT Branding & Design Group tal van retailformules en winkelcentra bij hun positionering in de markt. Hij benadrukt dat er bij zowel de vastgoedeigenaar van het nieuwe winkelcentrum als bij de franchiseformules binnen Hoog Catharijne aandacht moet zijn voor flexibiliteit.

“Weet je wat het is met winkelcentra en verbouwingen, de tijd tussen het maken van de plannen en de uiteindelijke invulling en realisatie is enorm groot. In die periode kunnen consumentenvoorkeuren alweer zijn veranderd”, zegt Van Tongeren. Bovendien is de lange aanloop volgens hem voor de bestaande winkeliers in het centrum ook niet prettig. “Er wordt dan niet meer geïnvesteerd in het centrum met als gevolg een winkelcentrum dat verouderd, minder aantrekkelijk wordt waardoor het publiek wegblijft.” Het is ook precies wat bij Hoog Catharijne is gebeurd, erkent de retaildeskundige. “Het winkelcentrum stond lange tijd ‘stil’ nadat pakweg tien jaar geleden de verbouwplannen bekend werden. Hoog Catharijne was voor de winkeliers altijd top; veel traffic van mensen die via het treinstation de stad in liepen, veel bezoekers van binnen en buiten Utrecht en een mooie diversiteit aan winkels. Maar de klad kwam er in.” 

Houdbaarheid

In de nieuwbouw van Hoog Catharijne moet er in de ogen van Van Tongeren vooral aandacht zijn voor flexibiliteit. “Het is niet van deze tijd om alles tot in detail vast te leggen. Laat ruimte voor het concept, de aankleding, het lichtplan, maar ook voor de invulling op zichzelf. Waarom? Dat zorgt voor diversiteit in het winkelcentrum, maar ook eigenheid. Een karakter.” Bovendien is het ook noodzakelijk voor de winkeliers om meer flexibiliteit te hebben als het gaat om de invulling. “De houdbaarheid van concepten wordt immers steeds korter, vernieuwing is zo ongeveer om de vijf jaar noodzakelijk. Wanneer het een hoog conjunctuur is wordt er wat anders gevraagd dan wanneer het een laag conjunctuur is”, aldus Van Tongeren. Die flexibiliteit moeten ook franchiseformules inbouwen, vindt hij. “Wat franchisewinkels aantrekkelijk maakt is de ondernemer, de franchisenemer, de persoon. Dat is in een dorp, buurt- of stadscentrum van grote toegevoegde waarde, in een winkelcentrum komt dat minder uit de verf. Dat geldt zeker voor Hoog Catharijne, een high trafficlocatie met snel wisselend publiek waardoor de winkeliers nauwelijks een vaste klantenkring en band opbouwen. Daar gaat het veel meer om het concept. Dat moet goed zijn, een professionele uitstraling hebben en er strak bij staan. En dat concept moet ook kunnen meebewegen met de vraag.”

Recht op een escape

Diverse franchisenemers die actief zijn op Hoog Catharijne hebben een onderhuurovereenkomst met de franchisegever. Ted van Haren van Sqcare merkt op dat er vaak door ondernemers wordt gedacht dat dit contract minder rechten in zich heeft dan de hoofdhuurovereenkomst. Maar niets is minder waar, zegt hij.
“Voor zowel de hoofdhuurovereenkomst als voor de onderhuurovereenkomst geldt het dwingend recht. Er mag en kan niet vanaf worden geweken”, aldus Van Haren. Zo moet volgens hem de ondernemer de gelegenheid hebben om zijn exploitatie te beschermen. “Wat wil dit zeggen? Een overeenkomst van vijf jaar krijgt vaak automatisch een verlenging van nog eens vijf jaar.” Zowel de huurder als verhuurder moeten verder een opzegtermijn van tenminste een jaar in acht nemen. Indien de verhuurder deze termijn niet in acht neemt, wordt de overeenkomst na de eerste vijf jaar met nog eens vijf jaar verlengd. Daarna telkens met vijf jaar of van jaar tot jaar. Van Haren: “Wat franchisenemers en franchisegever ook moeten weten is dat opzegging door de verhuurder alleen mogelijk is met instemming van de huurder. De huurder moet binnen zes weken akkoord geven. Doet hij of zij dat niet, dan is de opzegging nietig en moet de verhuurder de kantonrechter vragen om de huurovereenkomst te beëindigen.” 

Dringend eigen gebruik

Die kantonrechter zal de belangen van de partijen vervolgens gaan afwegen, weet Van Haren. “Een vordering voor beëindiging van de huur wordt alleen toegewezen als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, of als er een bestemmingswijziging is, of als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij de winkelruimte zelf nodig heeft voor dringend eigen gebruik.” De kantonrechter zal daarbij ook aangeven dat de huurder recht op een alternatief zou moeten krijgen. “Een escape, zoals ik het ook wel noem. Ik adviseer de franchisegevers en –nemers op Hoog Catharijne, die nu nog geen duidelijkheid hebben over een terugkeer, dan ook in gesprek te gaan met elkaar of met vastgoedeigenaar Klépierre om te kijken wat de mogelijkheden zijn. Het wetboek is er in ieder geval duidelijk over; een huurder met een onderhuurovereenkomst of hoofdhuurovereenkomst heeft rechten.” Mocht de huurovereenkomst toch rechtsgeldig worden opgezegd en een terugkeer niet mogelijk zijn, dan kan men een schadevergoeding eisen, weet Van Haren. Maar hij tempert de verwachtingen. “Dat stelt, zeker na een lange huurperiode, vaak niet veel voor. Dat gaat min of meer op basis van de onteigeningssystematiek. Financieringsschade, een rentecomponent van de inventaris, verhuis- en drukwerkkosten; dan heb je het wel zo’n beetje gehad. Je moet niet verwachten dat je met een dergelijke vergoeding stil kunt gaan leven.”

Bekijk ook

Sqcare zorgt onder andere voor: interim-management, acquisitie, (her-)onderhandelingen, technisch en administratief beheer.