Wanneer is afwijken van de huurbescherming toegestaan?

Huurders van ‘middenstandsbedrijfsruimte’ (denk aan: winkels, ambachtsbedrijven, hotels, restaurants en cafés) genieten op grond van de Nederlandse wetgeving uitgebreide huurbescherming. Een beding in het huurcontract dat daarmee in strijd is, kan door de huurder in beginsel worden vernietigd, tenzij de rechter voor dat beding goedkeuring heeft verleend.

De goedkeuring kan bij verzoekschrift zowel door de huurder als door de verhuurder worden gevraagd. Het verzoek hoeft niet reeds voorafgaande aan het sluiten van de huurovereenkomst te worden gedaan. Daarna mag ook. Sterker nog: de rechterlijke goedkeuring kan zelfs nog worden verzocht nadat het beding is vernietigd! Tot dat oordeel kwam de Hoge Raad bij beschikking van 3 april 2015 inzake Singh / Centre Hotel.

Op grond van de wet kan de goedkeuring voor een afwijkend beding alleen worden gegeven indien:
1. het beding de wettelijke bescherming van de huurder niet wezenlijk aantast, óf
2. de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij die bescherming niet behoeft. Dan gaat het om de zogenaamde ‘sterke huurders', zoals bijvoorbeeld een (internationale) winkelketen of een grote franchiseonderneming. Dergelijke huurders zijn over het algemeen financieel of bedrijfseconomisch onafhankelijk(er) van de verhuurder en hebben volgens de wetgever de huurbescherming daarom minder hard nodig.

Een frequent voorkomend beding bij franchise is dat de huurovereenkomst tegelijkertijd eindigt met de franchiseovereenkomst. Dit vormt een afwijking van het huurrecht. Voor middenstandsbedrijfsruimte geldt slechts een beperkt aantal mogelijke opzeggronden en daarnaast het beginsel dat de beëindiging bij protest van de huurder door de rechter wordt getoetst.

Van belang is dan ook dat voor de huurder een veiligheid in het contract is ingebouwd door de rechtsgeldigheid van de beëindiging van de franchise ter toetsing aan de rechter te kunnen voorleggen. Als volgens het contract de beëindiging van de franchise (en daarmee de huur) zonder toetsing van de rechter kan plaatsvinden, is dat namelijk vaak een probleem.

Dat neemt niet weg dat niet-nakoming van een franchiseovereenkomst zeker kan leiden tot huurbeëindiging. Vaak zijn de gebruiksmogelijkheden van het huurobject na het einde van de franchise beperkt in verband met een non-concurrentiebeding en/of de contractuele bestemming. Zo heeft bijvoorbeeld het Hof Amsterdam bij arrest van 17 december 2013 geoordeeld dat de huurovereenkomst ontbonden kon worden omdat de franchisenemer zich niet aan de franchiseformule had gehouden. De franchiseformule zat als het ware in de overeengekomen bestemming van het huurobject (een lunchroom) ingebakken.

De rechter kan echter evengoed tot de slotsom komen dat bij een gesloten huur- en franchiseovereenkomst het huurrecht de meest overwegende factor is. De opzegmogelijkheden van de franchiseovereenkomst zullen in een dergelijk geval dan waarschijnlijk worden beheerst door het huurrecht. Al met al is dat echter eerder uitzondering dan regel!

Mr. Nico van Eck
La Gro Advocaten
Tel. nr. 0172 503 250