ROZ-modelcontracten (huur) aangepast: wat zijn de gevolgen voor franchise-verhoudingen?
Op 10 april 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) bekendgemaakt dat zij na gesprekken met de Autoriteit Consument & Markt (ACM) de modelcontracten voor de huur en verhuur van kantoor- en winkelruimtes heeft aangepast. Wat is er veranderd, waarom is dit van belang voor franchise en wat zijn de consequenties voor lopende huurovereenkomsten?
Wat is er veranderd?
Sinds de jaren 80 was de toekomstige huurprijsaanpassing gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI) en stond deze afspraak als vaste tekst vermeld in de bij de ROZ-modellen behorende Algemene Bepalingen (de algemene voorwaarden). Hierdoor werden de huurprijzen gedurende de looptijd van het contract automatisch gekoppeld aan de inflatie. Dit leidde onlangs tot forse prijsverhogingen, maar heeft in het verleden ook tot heel lage percentages geleid.
Na de gesprekken met de ACM heeft de ROZ wijzigingen doorgevoerd, waarmee zij de angel uit een eventuele verdere discussie heeft gehaald. Als gevolg hiervan is de tekst met betrekking tot toekomstige huuraanpassing in de nieuwe modellen verplaatst naar het contract zelf waarbij een keuzemenu wordt gepresenteerd (zie artikel 4.5.1 e.v. van de modellen winkelruimte en kantoorruimte zoals vastgesteld in april 2024). De gedachte hierachter is dat partijen over de huurprijsaanpassing en het percentage zullen onderhandelen. In de nieuwe (aangepaste) modellen kan namelijk worden gekozen uit een vast percentage, een maandprijsindexcijfer naar keuze (CPI, DPI etc.) of een aanpassing op een ‘door partijen overeen te komen wijze’. Partijen kunnen uiteraard ook afzien van een jaarlijkse huurprijsverhoging.
Waarom is dit van belang voor franchise?
In franchise-relaties wordt nogal eens door de franchisegever bedrijfsruimte ter beschikking gesteld, zodat de franchisegever de controle houdt over de locaties. Vaak gebeurt dit via een afzonderlijke (onder)huurovereenkomst. Wijzigingen in het huurrecht zijn daarom vaak van belang in franchise-relaties. Daarnaast huren franchisenemers natuurlijk ook vaak zelf rechtstreeks van een verhuurder, niet zijnde de franchisegever.
Heeft deze gang van zaken gevolgen voor lopende huurovereenkomsten in franchise-relaties?
Op het eerste gezicht lijkt deze gang van zaken geen gevolgen te hebben voor lopende huurovereenkomsten in franchise-relaties, al zal de praktijk dat verder moeten uitwijzen.
De ACM heeft de ROZ als brancheorganisatie namelijk alleen ‘aangesproken’ en aan de doorgevoerde wijzigingen ligt geen formeel besluit ten grondslag. Verder ziet de beperking van de concurrentie op de relatie tussen de ROZ en de negen professionele vastgoedpartijen die zij als platform bedient. Wel is de ACM stellig: ‘Een brancheorganisatie of ondernemersvereniging mag haar leden niet adviseren over prijzen, zoals een automatische aanpassing van de huurprijs. Dit soort adviezen beperkt immers de concurrentie.’ Daarbij geeft de ACM voor wat betreft de huurovereenkomsten het volgende aan: ‘Individuele huurders en verhuurders mogen wel in onderhandeling afspraken maken over huurprijsaanpassingen. Vooraf gemaakte afspraken hierover bieden zowel de huurder als de verhuurder zekerheid en kunnen de bedrijfsvoering van beide partijen ten goede komen.’
In het verlengde daarvan merk ik nog op dat uit de laatste ontwikkelingen in de rechtspraak blijkt, dat het van de specifieke omstandigheden afhangt hoe er wordt geoordeeld over abnormale huurprijsverhogingen. Zo meende de rechtbank Den Haag (Rechtbank Den Haag 29 juni 2023, ECLI:NL:RBDHA:2023:10394) onlangs dat een indexering van de huur met 14,5% onder het normale ondernemingsrisico van de huurder (franchisenemer) behoort, waarbij de rechter zelfs nog overwoog: ‘Het is een feit van algemene bekendheid dat supermarkten de bij hun neergelegde kostenstijgingen voor een deel doorberekenen aan de consument.’
Voor bestaande huurovereenkomsten die op basis van de oude modellen zijn gebaseerd lijkt deze gang van zaken daarom geen directe gevolgen te hebben. Individuele contracten beperken in principe niet de concurrentie, zodat niet zonder meer kan worden gesteld dat in deze gevallen sprake is van een nietige bepaling. Bovendien kan worden gesteld dat de huurovereenkomsten in franchise-relaties tussen professionele partijen zijn gesloten en eventuele nadelige gevolgen onder het normale ondernemersrisico van de huurder/franchisenemer vallen.
Op het moment dat er wordt onderhandeld over verlenging van de (onder)huurovereenkomst kan nu wel aansluiting worden gezocht bij de nieuwe modellen, zodat er kan worden onderhandeld over een toekomstige huurprijsaanpassing. Dit zal bovendien nog sneller aan de orde zijn voor de onderlinge (onder)huurovereenkomst tussen franchisegever en franchisenemer, waarbij de bijzondere zorgplicht van de franchisegever (artikel 7:912 BW) meespeelt.
Twijfelt u over de inhoud van uw huurovereenkomst of moet u op korte termijn een huuroverkomst verlengen of sluiten, bedenk dan wat in uw geval een passende afspraak is met betrekking tot huurverhoging en laat u vooraf goed adviseren.
Heb je andere juridische vragen? Bekijk dan hier de bedrijfspresentatie van Ludwig & Van Dam en ontdek de mogelijkheden die zij kunnen bieden!
