De huurovereenkomst naast de franchiseovereenkomst

Wanneer een franchisenemer instapt in een formule, ligt de focus vaak op het merk, de formule en de ondersteuning. Heel begrijpelijk. Maar een ander essentieel document, dat soms wat minder aandacht krijgt, is de huurovereenkomst. En die kan grote invloed hebben op de rechten en risico’s van de franchisenemer, zowel bij de start als bij de eventuele beëindiging van de onderneming. Een aantal van die rechten en risico's worden hieronder toegelicht.

Wie is de huurder? En waarom dat uitmaakt

In franchiseconstructies komt het voor dat ofwel de franchisenemer zelf de huurovereenkomst sluit met de pandeigenaar, ofwel dat de franchisegever als hoofdhuurder optreedt en vervolgens de ruimte aan de franchisenemer onderverhuurt.

Is de franchisenemer zelf de (hoofd)huurder, dan heeft hij een directe contractuele relatie met de pandeigenaar los van de franchiseovereenkomst met de franchisegever. De franchisenemer kan in dat geval richting de pandeigenaar aanspraak maken op huurbescherming. Daartoe kan ook een recht op indeplaatsstelling horen als de franchisenemer zijn onderneming overdraagt. Uiteraard is de franchisenemer dan ook gebonden aan alle huurverplichtingen uit de huurovereenkomst richting de pandeigenaar.

Is de franchisenemer de onderhuurder van de franchisegever, dan heb je soortgelijke rechten en verplichtingen richting de franchisegever. Er ontstaat echter wel een meer afhankelijke positie in de keten: de huurrechten van de franchisenemer zijn dan afgeleid van die van de franchisegever als hoofdhuurder. Als de hoofdhuurovereenkomst eindigt - bijvoorbeeld door opzegging - bestaat het risico dat de onderhuurovereenkomst vanzelf ook eindigt. Artikel 7:306 BW biedt in beginsel enige bescherming aan onderhuurders van middenstandsbedrijfsruimte, maar dat laat onverlet dat bij het beëindigen van de hoofdhuurovereenkomst door de kantonrechter de onderhuurovereenkomst daarin meegenomen wordt. Het is dus belangrijk te beseffen dat de exploitatie van de franchisenemer in deze constructie aan een extra schakel hangt.

Contractuele bestemming: niet te vaag, maar ook niet te precies

In de huurovereenkomst is de zogenoemde contractuele bestemming - het overeengekomen gebruiksdoel van het gehuurde - van belang. Denk aan formuleringen als “detailhandel in non-food” of “horecabedrijf”. Als die omschrijving te vaag is, kan dat leiden tot geschillen over de uitleg van de gekozen bewoording. Anderzijds kan een te strikt omschreven bestemming juist beperkend werken als de franchisenemer bijvoorbeeld het assortiment wil aanpassen of de onderneming (en daarmee de huurovereenkomst) aan een derde wil overdragen. Zorg dus voor een goede balans: specifiek genoeg om duidelijkheid te bieden, maar met voldoende ruimte voor toekomstige ontwikkelingen.

Huurtermijn en bescherming bij 290-bedrijfsruimte

Franchisevestigingen in de horeca of detailhandel vallen meestal onder de zogeheten 290-bedrijfsruimte, waarvoor in het huurrecht een bijzondere bescherming geldt. Bijvoorbeeld minimale looptijden van vijf + vijf jaar en beperkte opzeggingsgronden voor de verhuurder. Deze huurbescherming is van groot belang voor franchisenemers die investeren in een vestiging met de bedoeling daar voor langere tijd te exploiteren.

De in de wet opgenomen huurbescherming is echter niet onaantastbaar: in de praktijk wordt in huurovereenkomsten soms afgeweken van deze wettelijke bepalingen, bijvoorbeeld via een bepaling in de algemene voorwaarden. Artikel 7:291 lid 2 BW biedt hiervoor ruimte, maar afspraken die van de wettelijke huurbescherming afwijken houden alleen stand als de kantonrechter deze goedkeurt. Verhuurders kunnen die goedkeuring ook zonder medewerking van de huurder vragen. Vindt de rechter de huurder een voldoende sterke partij en/of de aantasting van de rechten van de huurder meevallen, dan kan er goedkeuring worden gegeven. Als franchisenemer is het dus belangrijk te controleren of de huurovereenkomst van de huurbescherming afwijkt en wat de gevolgen daarvan kunnen zijn.

Overdracht van het huurrecht en de franchise

Wil de franchisenemer zijn onderneming overdragen, dan is het van belang om de huurovereenkomst mee over te kunnen dragen aan de koper van de onderneming. Artikel 7:307 BW biedt die mogelijkheid van indeplaatsstelling bij 290-bedrijfsruimte. Daarmee kan de rechter - eventueel onder voorwaarden - goedkeuren dat de nieuwe ondernemer de plaats van de franchisenemer inneemt als huurder. Maar let op: dat helpt alleen als ook de franchiseovereenkomst overdraagbaar is. In de praktijk zijn er soms beperkingen opgenomen, zoals een instemmingsvereiste van de franchisegever, een voorkeursrecht voor de franchisegever of zelfs een verbod op overdracht.

Tot slot: blijf zelf kritisch

Een sterke franchisegever kan veel kennis en ervaring bieden bij het vinden en huren van een geschikte locatie. Sommige franchisegevers nemen zelfs de onderhandeling met de verhuurder uit handen. Dat kan een voordeel zijn, maar laat het geen reden zijn om zelf niet kritisch mee te lezen. De huurovereenkomst is relevant voor de onderneming van de franchisenemer. Daaruit volgt onder meer of de huurrechten lang genoeg duren om investeringen terug te kunnen verdienen en wat de mogelijkheden zijn als de franchisenemer wil stoppen of overdragen.