Huur middenstandsbedrijfsruimte

In dit artikel bespreek ik de vraag of een franchisenemer/huurder recht heeft op een vergoeding als zijn franchisegever/verhuurder de huur opzegt. Daarna zal ik kort de samenloop van huuropzegging in het kader van de Faillissementswet bespreken.

Goede middenstandsbedrijfsruimten zijn onontbeerlijk voor een succesvolle exploitatie en kunnen dus als een schaars artikel beschouwd worden. Franchisegevers zullen daarom bij hun expansie prioriteit geven aan het vinden van goede vestigingspunten. Vaak zullen zij er de voorkeur aan geven deze locaties zelf te huren. Vervolgens sluiten zij onderhuurovereenkomsten met hun franchisenemers, die gekoppeld worden aan de franchiseovereenkomsten. Beide overeenkomsten zijn daardoor onlosmakelijk met elkaar verbonden.

De looptijd van dergelijke onderhuurovereenkomsten zal zoveel mogelijk gelijk lopen met die van de franchiseovereenkomsten, zodat ze dezelfde einddatum hebben. Als de onderhuur echter wordt aangegaan met een van de wettelijke duur afwijkende tijd, zal de franchisegever daarvoor aan de rechter goedkeuring moeten vragen. Meestal zal de franchisegever dan gelijktijdig de rechter goedkeuring verzoeken, om de on-derhuurovereenkomst te beëindigen op het moment dat de franchiseovereenkomst (tussentijds) wordt beëindigd wegens wanprestatie van de franchisenemer.
Als een dergelijke koppeling is gemaakt - en daarmee het belang van het behoud van het vestigingspunt voor de franchisegever duidelijk gemaakt is - eindigt de on-derhuurovereenkomst dus wanneer de franchiseovereenkomst eindigt.

Beëindiging zonder koppeling

Tot zover niets ongebruikelijks. Maar wat gebeurt er op het moment dat de franchi-seovereenkomst eindigt en die koppeling niet gemaakt is?
Als de franchiseovereenkomst eindigt wegens wanprestatie van de franchisenemer, dan zal de franchisegever genoodzaakt zijn een procedure in te stellen om de (on-der)huurovereenkomst te ontbinden, tenzij natuurlijk de franchisenemer baat heeft bij beëindiging van die huurovereenkomst. In de meeste gevallen zal deze procedure overigens wel leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, omdat de franchisegever wel aannemelijk zal kunnen maken, dat de franchisenemer zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De franchisenemer verdient geen bonus in de vorm van voortzetting van de huur, terwijl het belang van het behoud van de vestigingslocatie voor de franchisegever en zijn organisatie duidelijk is.

Als er echter geen sprake is van wanprestatie van de franchisenemer, zal de (onder) huurovereenkomst voortgezet worden wanneer de franchiseovereenkomst eindigt. Meestal zullen onderhandelingen tussen partijen wel tot beëindiging van de huur leiden, de franchisegever heeft immers het concurrentiebeding achter de hand. Maar als die onderhandelingen niet tot het gewenste resultaat leiden, dan zal de franchisegever toch genoodzaakt zijn een vordering tot ontbinding van de (onder)huurovereenkomst bij de rechter in te stellen. Hij kan dat onder meer doen door zich te beroepen op het bestemmingsbeding dat in de (onder)huurovereenkomst is opgenomen, of op dringend eigen gebruik (daaronder valt ook het overdragen aan een andere franchisenemer).

Wanneer de (onder)huurovereenkomst beëindigd is, kan de voormalige franchise-nemer/huurder, als zou blijken dat zijn (ex)franchisegever/verhuurder voordeel heeft van het feit, dat hij in het verhuurde een soortgelijk bedrijf voortzet, een vergoeding vorderen krachtens artikel 7:308 BW. Voorwaarde hiervoor is wel, dat de huur is beëindigd door opzegging door de franchisegever/verhuurder en niet door opzegging door de franchisenemer/huurder of bij onderling goedvinden, of gewoon door het aflopen van de overeengekomen duur. Een dergelijke vergoeding kan ook niet gevorderd worden als de (onder)huurovereenkomst wegens wanprestatie van de franchisenemer/huurder door de rechter is ontbonden.

Het begrip voordeel beperkt zich niet tot de winstcapaciteit (goodwill) maar moet breder worden beschouwd. Voordeel genieten kan onder meer het gevolg zijn van kos-tenbesparing door geringere aanloopkosten, het beschikken over een reeds bestaand klantenbestand en het kunnen voortbouwen/uitbouwen van de reputatie. Dit betekent, dat er ook sprake kan zijn van voordeel als iedere winstcapaciteit ontbreekt. Overigens komen de aard en ligging van het gehuurde niet in aanmerking voor de vaststelling van het voordeel, evenmin als de door de huurder aangebrachte veranderingen.

Een exacte berekeningsmethodiek voor het vaststellen van het voordeel is niet te geven. Het voordeel wordt naar billijkheid vastgesteld en niet volgens de gewone regels van schadevergoeding.

Faillissementswet

De hiervoor geschetste problematiek met betrekking tot het genoten voordeel kan zich ook voordoen bij faillissement van de franchisenemer/(onder)huurder. De huur-overeenkomst eindigt in dat geval uiterlijk drie maanden na opzegging door de ver-huurder (art. 39 Faillisementswet), tenzij de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of moet worden aangemerkt als misbruik van recht. Dat laatste kan het geval zijn als de verhuurder de huur opzegt, maar weet, dat voor het gehuurde veel belangstelling bestaat en dat de curator van plan is voor een nieuwe gegadigde een indeplaatsstellingsprocedure in te stellen en bovendien aan de verhuurder heeft aan-getoond, dat hij de huur kan betalen totdat de indeplaatststelling is gerealiseerd.

Daarnaast kan door de opzegging door de verhuurder misbruik van recht ontstaan, als de verhuurder daardoor een onredelijk voordeel ten nadele van de boedel verwerft. Dit kan bijvoorbeeld doordat de verhuurder profiteert van opgebouwde goodwill en de beschikking krijgt over een bestaand klantenbestand. Het beginsel van gelijkheid van crediteuren kan daardoor geweld worden aangedaan.

Gelet op al deze zaken, is het voor een franchisegever van belang zich te realiseren, dat hij er bij een faillissement van een franchisenemer niet voetstoots vanuit mag gaan, dat hij op betrekkelijk korte termijn de beschikking kan krijgen over het gehuurde pand. Als dit pand namelijk ook aantrekkelijk is voor concurrenten, dan zal een curator proberen een indeplaatststelling te realiseren, ondanks het feit, dat het in een procedure voor de franchisegever verdedigbaar is, dat hij het gehuurde zelf nodig heeft. Het is in dat geval voor de franchisegever zaak alle voors en tegens van een procedure af te wegen en de aangewezen weg is dan met de curator te onderhandelen over een snelle beëindiging van de huur, tegen betaling van een vergoeding. Een curator zal immers naast de mogelijkheid van indeplaatsstelling, ook proberen te bewerkstelligen dat hij een vergoeding krijgt voor het voordeel, dat de franchisegever verkrijgt bij de huuropzegging. Het is dus van belang, dat de franchisegever bij het faillissement van de franchisenemer direct en adequaat handelt, maar ervoor waakt, dat hij een te grote gre-tigheid vertoont bij het opzeggen van de huur.

Vanzelfsprekend komen dergelijke situaties niet altijd voor en zal een curator in de meeste gevallen wel willen meewerken aan een snelle huurbeëindiging, omdat er onvoldoende activa in de boedel aanwezig zijn. Maar het is in ieder geval belangrijk rekening te houden met deze mogelijkheid.