Recht om huurovereenkomst over te nemen na einde franchisecontract

Regelmatig huurt een franchisenemer de locatie van zijn onderneming van de franchisegever. Even zo vaak wordt de locatie gehuurd van een derde en soms bedingt de franchisegever daarbij het recht om die huurovereenkomst  van de franchisenemer over te nemen bij het einde van het franchisecontract. Het is van belang dat recht goed te omschrijven en de formaliteiten die hierbij zijn afgesproken na te leven, zo niet dan trek je mogelijk aan het kortste eind en raak je misschien een toplocatie kwijt.

Twee vraagstukken

Een recent arrest van het Hof Amsterdam* gaat over twee relevante vraagstukken. Ten eerste: heeft de franchisegever op tijd het recht ingeroepen om de onderneming van de franchisenemer voort te zetten na een van rechtswege geëindigde franchiseovereenkomst? En in het verlengde daarvan wordt het tweede vraagstuk of er sprake is van samenhangende overeenkomsten: Zijn de franchiseovereenkomst en huurovereenkomst van de locatie waarin de onderneming wordt gevoerd onlosmakelijk met elkaar verbonden? En heeft de franchisegever derhalve het recht om de huurovereenkomst voort te zetten, ook in het geval de onderneming niet wordt voortgezet?

Toplocatie op de Dam

De behandelde zaak kent inmiddels een lange geschiedenis. Na het einde van de franchiseovereenkomst eind 2013, zet de franchisegever alles op alles in verschillende juridische procedures om de onderneming en locatie van de franchisenemer zelf voort te kunnen zetten. 

Dat de franchisegever zich er niet bij neer legt, houdt vermoedelijk verband met de omstandigheid dat franchisenemer de onderneming op een unieke en prominente locatie exploiteerde: midden op de Dam in Amsterdam. Een toplocatie dus. Een dergelijke plek raak je als franchisegever liever niet kwijt. Dat is wel wat er in deze zaak gebeurt. De franchisegever trekt aan het kortste eind en is na acht jaar een franchisenemer en de toplocatie kwijt.

Dit komt doordat de franchisenemer de huurovereenkomst met een derde had gesloten. De huurovereenkomst en daarmee het pand op de Dam was dus niet in de macht van de franchisegever zoals regelmatig het geval is. Van een gemengde overeenkomst was hier derhalve geen sprake.

In de franchiseovereenkomst was zoals gebruikelijk een omvangrijke bepaling opgenomen over de beëindiging van de overeenkomst. Over die bepaling was tussen partijen in het verleden uitvoerig onderhandeld. Uitkomst was dat de franchisegever 60 dagen voor de beëindiging aan de franchisenemer moest laten weten of zij de onderneming op het vestigingspunt zelf wilde voortzetten. Dat deed zij in dit geval niet, althans te laat.

53 dagen voor het einde van de overeenkomst, liet franchisegever weten dat zij de overeenkomst onder dezelfde voorwaarden wilde verlengen. Ook liet zij weten dat zij de vestiging zelf wilde voortzetten als de franchiseovereenkomst niet zou worden voortgezet. Partijen kwamen er niet uit, zodat de overeenkomst in dit geval van rechtswege eindigde. 

Voor de rechter vorderde de franchisegever onder andere dat haar de huurrechten werden aangeboden en dat de franchisegever de onderneming mocht voortzetten. Dit werd afgewezen. Franchisegever gaat in hoger beroep tegen die beslissing. Volgens de franchisegever had zij op grond van de overeenkomst de mededeling tot overname niet te laat gedaan. Die mededeling zou namelijk volgens haar te allen tijde binnen redelijke termijn kunnen worden gedaan. Dat was volgens haar het geval geweest. Met andere woorden: van een fatale termijn was geen sprake.

Franchisenemer bepleitte juist dat sprake was van een minimumtermijn en dat specifiek daarover vooraf was onderhandeld. De 60-dagen termijn was duidelijk, fataal en overschreden. Het hof volgt het oordeel van de kantonrechter en de bepleitte uitleg van de franchisenemer. Het overschrijden van de termijn met 7 dagen komt de franchisegever derhalve duur te staan.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of franchisegever de huurrechten nog kan overnemen. Het speelt franchisegever echter parten dat zij zich in eerste aanleg op het standpunt stelde dat zij de huurrechten onlosmakelijk met de voortzetting van de onderneming  verbonden achtte. In hoger beroep verlaat zij dat standpunt en meent zij een zelfstandige recht te hebben op de huurrechten. Het hof gaat daarin niet mee en wijst ook die vordering af.

Volgens het hof ligt het in de rede – kijkend naar de tekst en de bedoeling van partijen – dat overname van de huurrechten slechts aan de orde is bij voortzetting van de onderneming. Kortom, franchisegever zou alleen dan aanspraak kunnen maken op de huurrechten als zij de onderneming zou voortzetten. 

Belang van de uitspraak

Wat is nu het belang van deze uitspraak voor de franchisepraktijk? Er wordt geen nieuwe rechtsregel geïntroduceerd. In zoverre is er niets nieuws onder de zon. Wat wel duidelijk wordt is dat tussen professionele partijen de afspraken zoals die in de overeenkomst zijn vastgelegd, strikt moeten worden gevolgd. Franchisegever heeft in deze zaak een kostbare inschattingsfout gemaakt door geen rekening te houden met de contractuele termijn van 60 dagen. Had zij wel op tijd laten weten dat zij de onderneming wilde voortzetten, dan was haar positie in rechte veel sterker geweest. 

Daar komt bij dat juist nu voortzetting van de onderneming in de overeenkomst was gekoppeld aan het recht om de huurrechten over te nemen, het in acht nemen van de 60-dagen termijn van groot belang was. Bij beëindiging van de franchiseovereenkomst moest de franchisenemer, de huurder, de huurrechten aanbieden aan de franchisenemer. In de overeenkomst werd gesproken over het ter overname aanbieden van de huurovereenkomst en over het meewerken aan in de plaatstelling. Met dat laatste wordt gedoeld op artikel 7:307 van het Burgerlijk Wetboek. Dat wetsartikel gaat uit van overname van onderneming, zodat die uitleg ook hier wordt gevolgd.

What to do

Contract management is dus van groot belang voor franchisegevers zodat tijdig en op de juiste formele wijze rechten worden uitgeoefend. Bij standaard contracten is dat een overzichtelijke opgave maar bij afwijkende specifieke afspraken of verouderde contracten kan dat een lastige klus blijken. Het lijkt daarbij van belang om de franchiseovereenkomst periodiek te herzien zodat de inhoud hiervan, ook van oudere relaties, helder en juist op het netvlies staat zodat de rechten die verworven zijn ook daadwerkelijk geeffectueerd worden.

Mathijs Arts en Pieter van Deurzen
La Gro Advocaten

*Gerechtshof Amsterdam, 28 augustus 2018, ECLI:GHAMS:2018:3107