Samenloop: franchise en huurrecht

Het bijzondere van franchise als samenwerkingsvorm is dat het zich bevindt op het snijvlak van meerdere rechtsgebieden, waaronder het contracten- en huurrecht. De franchisegever en de franchisenemer kunnen ervoor kiezen de huurafspraken in de franchiseovereenkomst zelf of in een aparte huurovereenkomst op te nemen.

In het eerste geval is er sprake van een gemengde overeenkomst. Maar ook bij twee aparte overeenkomsten kan er sprake zijn van een gemengde overeenkomst. Er moet dan wel voldoende verbondenheid tussen de overeenkomsten bestaan. Deze verbondenheid ligt bij een franchiseovereenkomst en een huurovereenkomst die in het kader van een franchiserelatie worden aangegaan voor de hand.

Is dit relevant voor de franchisepraktijk? Jazeker: in de wet is geregeld dat indien een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van een of meer door de wet geregelde overeenkomsten, de wettelijke bepalingen voor die overeenkomsten naast elkaar van toepassing zijn (tenzij deze bepalingen onv  enigbaar zijn of de strekking zich daartegen verzet). Deze regel geldt volgens vaste rechtspraak ook voor een franchiseovereenkomst.
De hoofdregel is dus dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst naast elkaar bestaan, ongeacht hoe partijen de afspraken hebben vastgelegd. Het huurrecht kent bepalingen waarvan partijen niet zo maar mogen afwijken. Dat kan in de praktijk voor problemen zorgen.

Een voorbeeld uit de praktijk: de franchisegever en de franchisenemer hebben hun huurafspraken opgenomen in de franchiseovereenkomst. De franchisenemer houdt zich aan de huurafspraken, maar handelt in strijd met de franchiseovereenkomst. De franchisegever ontbindt de overeenkomst wegens wanprestatie. De franchisenemer legt zich hier niet bij neer en vordert nakoming van de overeenkomst in kort geding. De voorzieningenrechter stelt de franchisenemer in het gelijk. Hiertoe overweegt de rechter dat de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst op grond van de hoofdregel naast elkaar bestaan, zodat de franchisenemer op grond van dwingend recht huurbescherming geniet. Op grond hiervan kan de franchisegever de franchiseovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbinden.

Het is de vraag of dit voor de franchisepraktijk een wenselijke uitkomst is. Een franchiseovereenkomst en een in dat kader gesloten huurovereenkomst gaan in de praktijk hand in hand. Het voorbeeld laat zien dat een franchisegever en een franchisenemer door huurbescherming aan elkaar gebonden kunnen blijven, ook al bestaat er een goede grond om de franchiseovereenkomst te ontbinden. Zou met de beëindiging van de franchiseovereenkomst niet ook een einde moeten kunnen komen aan de huurovereenkomst? Is huurbescherming in zo’n geval wel op zijn plaats?

Risico

Zolang de rechtspraak de wettelijke hoofdregel blijft toepassen, zal de franchisepraktijk zich met deze vragen geconfronteerd blijven zien. Het is daarom goed om op de hoogte te zijn van het risico dat een franchiseovereenkomst als gevolg van huurbescherming in stand kan blijven. Dit risico kan in de praktijk  orden beperkt door in de ene overeenkomst op te nemen dat bij beëindiging van die overeenkomst ook de andere overeenkomst eindigt. Dit wordt een koppelbepaling genoemd. Een koppelbepaling kan met name uitkomst bieden indien de franchisegever de overeenkomst wil beëindigen, terwijl er geen sprake is van een tekortkoming van de kant van de franchisenemer. Het risico is hiermee echter nog niet helemaal uit de wereld. Hiervoor is nog nodig dat de kantonrechter goedkeuring verleent voor de koppelbepaling,  omdat deze afwijkt van de huurbescherming volgens dwingend huurrecht. Blijft deze goedkeuring achterwege, dan zou de franchisenemer de koppelbepaling kunnen vernietigen. De koppelbepaling wordt dan geacht nooit te hebben bestaan en geldt dan dus niet.

De goedkeuring van een afwijkend beding is wel aan grenzen gebonden. Kort gezegd mag de positie van de franchisenemer als huurder niet verslechteren als gevolg van de koppelbepaling. Ook kan de rechter de koppelbepaling goedkeuren, indien de maatschappelijke positi  van de franchisenemer als huurder dusdanig (sterk) is dat hij geen huurbescherming nodig heeft.

Goedkeuring

Wat kunt u als franchisegever doen  om de kans op het krijgen van goedkeuring van de rechter te vergroten? Door bepalingen in de franchise- en/ of huurovereenkomst op te nemen die het belang van de franchisenemer bij huurbescherming afzwakken. Hierbij kunt u denken aan een concurrentiebeding. De franchisenemer mag dan na beëindiging van de franchise geen concurrerende activiteiten starten in het gehuurde. De franchisenemer heeft dan minder snel belang bij behoud van het gehuurde na einde van de franchiseovereenkomst. Ook een bestemmingsbeding kan helpen. Dit is een bepaling op grond waarvan het gehuurde alléén als vestiging van de franchiseformule mag worden gebruikt. Ook dan is het belang van de  franchisenemer bij huurbescherming minder groot.
De praktijk leert dat toestemming niet in alle gevallen wordt gegeven. Bovendien lopen landelijk opererende franchisegevers het risico dat bijvoorbeeld de rec  er in Den Haag het afwijkende beding afkeurt, terwijl de rechter in Breda het beding goedkeurt. Dit kan de uniformiteit van de franchiseorganisatie verstoren. Al met al complexe materie die bij het sluiten van een franchiseovereenkomst uw aandacht behoeft. Maar houd  vooral ook uw bestaande overeenkomst eens tegen het licht!

Lique van der Leer-Jellinghaus
Köster Advocaten N.V.