Het actuele huuraanbod van de Rots-Vast Groep telt, verspreid over heel Nederland, momenteel 3.000 woonobjecten. Hoogwaardige objecten in de regel binnen het vrije marktsegment, die gemiddeld 700 tot 800 euro huur in de maand kosten. Studentenkamers met een huur van 100-120 euro per maand vormen de ondergrens, luxueuze en volledig ingerichte villa’s tot 7.000 euro per maand de bovengrens. De huurcontracten lopen meestal voor een bepaalde tijd, de woonobjecten kunnen voor verhuur voor een langere of kortere tijd worden aangeboden.
De markt van huurbemiddeling laat zich moeilijk definiëren. Twee grote spelers, waarvan de Rots-Vast Groep er één van is, domineren de markt, waarop verder tientallen kleine partijen of particulieren een graantje proberen mee te pikken. Geregistreerde cijfers zijn er niet. Hoe onderscheidt de Rots-Vast Groep zich? Wilbert Brusse, de 40-jarige algemeen directeur en franchisegever hoeft over het antwoord niet na te denken: “Wij houden ons aan de wettelijke regels. Wij zijn transparant in onze kosten, we werken zonder courtage voor de verhuurder en rekenen alleen provisie van één keer de maandhuur aan de huurder. Wij zijn toegankelijk door een unieke website, die werkt zonder password (www.rotsvast.nl) en 23 herkenbare vestigingen in het land. Wij zijn goedkoop en hebben desondanks een heel hoog serviceniveau. Wij doen bijvoorbeeld geen groepsbezichtigingen, onze bezichtigingen met kandidaat-huurders zijn altijd individueel. Elk object dat we in de verhuur nemen wordt ook eerst bezocht. Dat gebeurt in de regel persoonlijk door de franchisenemer zelf. Op deze manier bouwt de Rots-Vast Groep een betrouwbaar netwerk op met veelal duurzame contacten.”

De selectie van kandidaat-huurders kenmerkt zich eveneens door zorgvuldigheid. Bemiddeld wordt uitsluitend voor kandidaten die zich bij een van de vestigingen hebben ingeschreven. De kosten daarvan bedragen € 40,-. Daarnaast dient een geldig legitimatiebewijs te worden overlegd. Per vestiging telt de Rots-Vast Groep gemiddeld 1.000 ingeschreven woningzoekenden. De praktijk wijst uit dat voor twee van de drie ingeschreven kandidaat-huurders succesvol kan worden bemiddeld. Die hoge score komt mede tot stand door een uitgekiend matchingprogramma, waarvoor de software in eigen beheer is ontwikkeld. Niet zelden wordt op dezelfde dag dat een object in de verhuur komt, een huurcontract getekend door een kandidaat-huurder. Een aardig detail is dat de vader van Brusse, die een eigen automatiseringsbureau runde, het eerste matchingprogramma heeft geschreven.

Franchise verdubbelt omzet
De website www.rotsvast.nl is recent voor de vierde keer vernieuwd. Alle IT-kosten zitten, mede om slagvaardig te opereren, verwerkt in de jaarfee. De Rots-Vast Groep mag worden beschouwd als het geesteskindje van Wilbert Brusse, die als middentwintiger in 1989 een verhuurmakelaarskantoor startte in Rotterdam. Een gat in de markt. Halverwege de jaren negentig telde de formule acht vestigingen, allemaal in de Randstad en stonden er 40 medewerkers op de loonlijst. Brusse was in die tijd een drukke manager, bezig alles aan te sturen en als een soort politieman aan het controleren om iedereen scherp te houden. Geleidelijk is de formule omgebouwd naar een franchiseconcept. En wat bleek? Personeel, dat voor eigen verantwoording en rekening als franchisenemer gingen werken, verdubbelden binnen 6 maanden de omzet en halveerden de kosten. Veel overheadkosten konden worden geschrapt. Zelf runt Brusse nog twee vestigingen, één vanuit het hoofdkantoor in de Purmer en één in Amsterdam, die werkt als een pilotvestiging.

De 23 vestigingen bedienen allemaal een eigen rayon. Een landelijke dekking is bijna rond, ruimte is er nog voor 5 nieuwe rayons. Dit jaar worden in Alkmaar, Zwolle en Dordrecht nieuwe vestigingen geopend. Leeuwarden en Assen zijn nog open plekken, die volgend jaar ingevuld gaan worden.
Een volgende uitbreidingsstap van de franchiseformule zal rayonsplitsing zijn. Berekend is dat door splitsing nog een 20 nieuwe rayons gevormd kunnen worden. Hoe werkt dat? Brusse legt het aan hand van voorbeelden uit. Amsterdam was ooit een heel groot rayon. Van dit rayon is Haarlem afgehaald, evenals Amsterdam-Noord, Daarnaast werd Amstelveen, inclusief de Haarlemmermeer en Vinkeveen ald zuisregio benoemd. Amsterdam is door de splitsing niet minder omzet gaan draaien, binnen het overgebleven werkgebied zijn de contacten juist geïntensiveerd.
Delft, het kleinste rayon dat niet veel meer omvat dan de stad, rendeert zelfs als één van de beste met veel bemiddelingsopdrachten van studenten tot professoren van onder meer de universiteit.

Klantenbestand gegarandeerd
Gemiddeld groeit de Rots-Vast Groep met twee vestigingen per jaar. Door die geleidelijke groei kunnen nieuwe kandidaat-franchisenemers zorgvuldig worden geselecteerd. Jonge franchisenemers van midden twintig worden veelal binnen de formule gevonden. Goede ervaring heeft Brusse ook met veertigers, die als echtpaar in de formule stappen. Een startkapitaal van circa 50.000 euro is vereist. In dat bedrag is een entreefee van € 12.500,- begrepen, alsmede de inrichting van een kantoorpand van minimaal 50 vierkante meter. Een gedegen training vooraf, begeleiding in de eerste periode en een advertentiecampagne ter waarde van 2.000 euro krijgen starters er voor terug. Na één maand, zo wijst de praktijk uit, is een klantenbestand met 25 opdrachtgevers en 25 objecten in de aanbieding meestal te garanderen.

Voor startende franchisenemers geldt een gestaffelde jaarfee. De eerste 5 jaar bedraagt de fee maximaal € 12.500,- per jaar. Er ligt op dit moment een voorstel om de jaarfee op te hogen naar 2.000 euro per maand. Daar tegenover komt dan onder andere een intensievere begeleiding te staan en een actualisering van de huisstijl iedere 5 jaar. De promotiebijdrage voor landelijke reclame-uitingen bedraagt € 300,- per maand. Het vrijwel totale budget voor dit jaar wordt besteed aan een speciale Google-campagne. Iemand die ‘huis huren’, ‘kamer huren’ of ‘rent appartement’ intikt op deze populaire zoekmachine komt dan als eerste bij de Rots-Vast Groep. Het heeft 30% meer opdrachten opgeleverd.

Vast inkomen met beheer
Is huurbemiddeling de kernactiviteit, vastgoed beheer en bemiddeling bij aan- of verkoop zijn andere bedrijfsactiviteiten waar de franchiseformule zich op richt. Voor een bedrag van gemiddeld 50 euro per object per maand wordt de huur geïnd en afgerekend met de eigenaar, worden klachten opgelost, onderhoud geregeld, huurverhogingen doorgevoerd, incassoprocedures geregeld, verzekeringen bewaakt, en dergelijke. De praktijk laat zien dat na een eerste jaar 20 beheeropdrachten zijn binnengehaald, na drie jaar is dat aantal meestal vervijfvoudigd. Het beheer garandeert een vast maandelijks inkomen.

Medezeggenschap binnen de Rots-Vast Groep-formule is geregeld middels een franchiseraad, bestaande uit 7 franchisenemers die elke twee maanden vergaderen. Daarnaast is er ook een jaarlijkse bijeenkomst, waarop zaken afgestemd worden. De franchisegever maakt daar een feestelijk evenement van, mede bedoeld om de onderlinge, sociale contacten te verstevigen. De franchiseraad is overigens een open vergadering, die altijd als toehoorder kan worden bijgewoond door geïnteresseerde franchisenemers. “Het toont de informele cultuur, die de formule kenmerkt met korte lijnen naar elkaar toe,“ verduidelijkt Wilbert Brusse.

Wim Hogenboom