Veelal is franchisegever geen eigenaar van de betreffende vestigingspunt maar huurt zij de bedrijfsruimte weer van een andere partij. De franchisegever heeft over het algemeen belang bij behoud van een vestigingspunt in verband met de continuïteit van de franchiseketen.

Invloed huurverhouding op franchiserelatie
In de situatie dat een franchisenemer huurt van een franchisegever is de positie van franchisenemer relatief 'afhankelijk' omdat in die situatie het einde van de huurovereenkomst ook betekent dat betreffende franchisenemer het vestigingspunt zal moeten verlaten. Indien de franchisenemer dan als ondernemer een nieuwe start zou willen maken zal hij in dat geval dus op zoek moeten naar een nieuwe locatie.

Het voorgaande is anders indien de franchisenemer zelf eigenaar/hoofdhuurder van de bedrijfsruimte is, mits de bedrijfsruimte geen eigendom is van de franchisegever. In die situatie heeft de franchisenemer een relatief 'onafhankelijke' positie ten opzichte van de franchisegever aangezien franchisenemer, met behoud van vestigingspunt, de franchiseovereenkomst zou kunnen opzeggen en bijvoorbeeld zou kunnen overstappen op een andere formule (voor zover non-concurrentie bepalingen hem dat niet verbieden) terwijl bovendien franchisegever minder snel geneigd zal zijn tot beëindiging van de franchiseovereenkomst omdat zij dan een vestigingspunt verliest.

Samenhang huur- en franchiseovereenkomst
In de franchiseovereenkomst staat in de regel een directe verwijzing naar de huurovereenkomst tussen franchisegever en franchisenemer. De samenhang tussen de huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst heeft consequenties voor de beëindiging van beide overeenkomsten en wordt beïnvloed door het (dwingend) huurrecht.

Duur huur-/franchiseovereenkomst
De duur van de huurovereenkomst is dwingend bepaald in de wet. De hoofdregel is dat een huurovereenkomst van bedrijfsruimte minimaal vijf jaar duurt en eerst na vijf jaar op beperkte gronden kan worden opgezegd. Zodra een huurovereenkomst tien jaar of meer heeft geduurd geeft de wet iets meer opzegmogelijkheden en ontstaat meer ruimte voor een afweging tussen het belang van de opzeggende partij (franchisegever) enerzijds en het belang van voortzetting van de huur (door franchisenemer) anderzijds.

Beëindiging huur-/franchiseovereenkomst
Als gevolg van de samenhang is uitgangspunt dat, indien de franchisenemer de huurovereenkomst (geldig) beëindigt, de franchiseovereenkomst dan ook gelijktijdig eindigt. Dat uitgangspunt geldt ook andersom: indien de franchisenemer de franchiseovereenkomst geldig beëindigt, zal de (samenhangende) huurovereenkomst eveneens (gelijktijdig) eindigen.

Indien de franchisegever daarentegen de franchiseovereenkomst beëindigt houdt dit niet automatisch het einde van de huurovereenkomst in, indien niet is voldaan aan de dwingendrechtelijke opzegbepalingen van het huurrecht. Beëindiging van de huurovereenkomst binnen vijf jaar is, behoudens zeer bijzondere omstandigheden, niet mogelijk en binnen tien jaar zeer beperkt mogelijk. Zelfs indien de franchiseovereenkomst geldig is beëindigd, kan een franchisegever dus met een doorlopende huurovereenkomst blijven zitten indien een ex-franchisenemer niet met beëindiging van de huurovereenkomst instemt. De door de wetgever gewenste bescherming van een huurder van bedrijfsruimte speelt daarbij een belangrijke rol. Indien een franchisegever zekerheid wenst omtrent de geldigheid van een, van het huurrecht afwijkende, beëindigingsbepaling biedt de wet de mogelijkheid om een dergelijke afwijkende bepaling ter goedkeuring aan de (Kanton)rechter voor te leggen. Een franchisegever die zekerheid wenst, doet er goed aan om die goedkeuring (bij voorkeur tezamen met de franchisenemer) te verzoeken.

Wanprestatie
Indien een franchisegever haar verplichtingen uit de hoofdhuurovereenkomst met de hoofdverhuurder/eigenaar niet nakomt en de hoofdhuurovereenkomst om die reden wordt beëindigd, eindigt eveneens gelijktijdig de onderhuurovereenkomst tussen franchisegever en franchisenemer. Beëindiging van de hoofdhuur betekent dus ook het einde van de onderhuur en franchisenemer zal dan op de einddatum het vestigingspunt leeg en ontruimd moeten verlaten. Behoudens bijzondere omstandigheden zal de franchisegever in zo’n situatie aansprakelijk zijn voor alle schade die de franchisenemer lijdt als gevolg van de gedwongen ontruiming van de bedrijfsruimte. Als voor vergoeding in aanmerking komende schadeposten kan worden gedacht aan: verlies van goodwill, verhuiskosten, versnelde afschrijvingen (van bijvoorbeeld gedane investeringen), een hogere huurprijs elders, verlies aan omzet, et cetera.

Ook indien franchisenemer wanprestatie pleegt jegens de franchisegever ter zake van zijn huurverplichtingen kan de huurovereenkomst worden beëindigd. Gedacht kan hierbij worden aan het niet of structureel te laat betalen van huurpenningen. In de regel geldt een achterstand van drie maanden huur als een wanprestatie die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie door de franchisenemer kan deze aansprakelijk worden gehouden voor de schade die franchisegever in dat geval lijdt. Hierbij kan worden gedacht aan schade als gevolg van leegstand (gemiste huuropbrengsten) maar ook aan schade als gevolg van het feit dat de franchiseovereenkomst (voortijdig) is ontbonden.

Huurprijs
Met betrekking tot de huurprijs die geldt tussen franchisenemer en franchisegever is het mijns inziens binnen de franchiseverhoudingen niet gepast dat door de franchisegever een hogere huur wordt gevraagd dan die overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De wet biedt aan zowel de franchisenemer als de franchisegever de mogelijkheid om te vorderen dat de (Kanton)rechter de huurprijs nader vaststelt. Een verzoek daartoe moet worden vergezeld van een deskundigenadvies omtrent de huurprijs. De deskundigen worden door franchisegever en franchisenemer (in overleg) zelf benoemd of, indien zij daar niet uitkomen, door de rechter. Bij de beoordeling van de huurprijs zal de rechter, behalve op het deskundigenadvies, letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse gedurende de vijf (aan het ingediende verzoek tot huurprijswijziging) voorafgaande jaren. Overigens wordt daarbij geen acht geslagen op verbeteringen aan de bedrijfsruimte aangebracht op kosten van de huurder.

Indien de franchisegever hoofdhuurder is mag verwacht worden, binnen de franchiseverhoudingen, dat deze er alles aan zal doen om de huurprijs zo laag mogelijk te krijgen terwijl, indien de huurprijs te hoog wordt bevonden, het in de rede ligt dat de franchisegever een huurprijsverlaging verzoekt bij de hoofdverhuurder/eigenaar, desnoods via een gerechtelijke procedure.

Tenslotte past het mijns inziens niet binnen de franchiseverhoudingen dat een franchisegever aan zijn eigen franchisenemers een hogere huur (door)berekent dan zij (franchisegever) zelf aan huur voor betreffende locatie betaalt, behoudens een kleine risico opslag, terwijl ook het bedingen door een franchisegever van zogenaamd 'sleutelgeld' van een franchisenemer niet thuis hoort in de franchiserelatie. In beide gevallen is mogelijk sprake van onrechtmatig handelen.

mr. K. Kan is advocaat bij Kan & Vlassenroot Advocaten in Haarlem