‘Huren, kan natuurlijk ook’. Anders dan in de woningbouw lijkt het niet nodig om een campagne te houden om meer ondernemers te overtuigen van het voordeel van huren. Dat weten ze namelijk al heel goed. Natuurlijk zijn er ook tal van goede redenen om te kopen. Voor veel bedrijven is huren niet eens een optie, omdat ze in verband met de productie bijzondere eisen stellen aan hun pand. Of omdat op de gewenste locatie alleen maar een pand te koop is. Maar met name in retail is huren een goede optie. In nieuwe winkelcentra is vaak niet eens ruimte te koop. Ondernemers zien een pand als een goede pensioenvoorziening, nadeel is echter dat het geld vastgelegd in het pand niet gebruikt kan worden voor investeringen in de retailactiviteiten. Maar wie wil huren moet een aantal zaken goed in de gaten houden.

Locatie
Bepaal van tevoren wat u zoekt, wat is voor uw branche de beste locatie? Wilt u in het centrum zitten of volstaan de randen van het centrum of een winkelcentrum in de buitenwijk ook? Hoe groot moet de zaak zijn en hoeveel frontbreedte heeft u nodig? Als u dat weet en u vindt een geschikte ruimte is het bovendien belangrijk om te weten of uw winkel gemakkelijk bevoorraad kan worden en of het voor de klanten eenvoudig is om uw winkel te bereiken. Denk daarbij ook aan het parkeren. Is dit veilig en aantrekkelijk?

Prijs
De huurprijs is een kwestie van vraag en aanbod. Een normaal economisch principe. En de manier om die prijs te beïnvloeden (onderhandelen) is al net zo normaal.

Contract
Daar de wetgever heeft gemeend dat de huurder, gezien de investeringen die hij pleegt, beschermd moet worden, is het huurrecht uitgebreid geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Van sommige bepalingen in het huurrecht kan contractueel ook niet afgeweken worden, tenzij er toestemming verkregen wordt van de kantonrechter. Zo staat er bijvoorbeeld in de wet dat een huurcontract geldt voor vijf jaar en dat de huurder het daarna kan verlengen met nog eens vijf jaar, ook al wordt er contractueel een huurtermijn van drie jaar afgesproken.
Wat betreft de hoogte van de huurprijs betreft: na afloop van een termijn van vijf jaar heeft de wetgever ook het nodige geregeld. In het algemeen kan de huurprijs na het verstrijken aangepast worden. Komen partijen niet tot overeenstemming dan kan een procedure gestart worden bij de kantonrechter ter nadere vaststelling van de huurprijs. Voorts worden in de wet de opzeggingsgronden voor een huurovereenkomst vermeld en staan er bepalingen in voor wiens rekening het onderhoud van het pand komt. De meeste beleggers werken met een standaardhuurcontract waarin de essentialia zijn geregeld. Naast dit contract bestaan er de algemene bepalingen zoals deze door de Raad voor Onroerende Zaken zijn vastgelegd. Daarnaast staan er tal van praktische zaken in het contract. Zo kan worden bepaald dat de huurder lid moet worden van de winkeliersvereniging. Overigens wordt het huurrecht vernieuwd. De nieuwe wetgeving zal waarschijnlijk het tweede kwartaal van dit jaar van kracht worden. Het nieuwe huurrecht biedt meer mogelijkheden om met toestemming van de kantonrechter af te wijken van wettelijke bepalingen.

Beheer
Contractueel komt meestal het grote onderhoud voor rekening van de verhuurder. Alleen klein onderhoud komt voor rekening van de huurder. In sommige gevallen is de huurder echter ook verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Ik raad deze contracten in principe af, maar nood breekt wetten en wie per se een pand wil (bijvoorbeeld vanwege de locatie) zou toch akkoord kunnen gaan. In dat geval is het belangrijk om heel goed te weten wat je huurt. Hoe is bijvoorbeeld de staat van onderhoud van het pand?
In veel gevallen besteedt de verhuurder het beheer van de panden uit aan een beheersmaatschappij. Met name in winkelcentra is dit een gebruikelijke manier van werken. De gedachte hierachter is dat beheer niet tot de core business zou behoren en dus efficiënter door een derde partij uitgevoerd kan worden. Het is echter de vraag wat dan wel de core business van een verhuurder is. Geld innen? Verhuren is een werkwoord. En dus moet je je als verhuurder gedurende de looptijd van het contract inzetten voor de huurder.

Verhuurder
Net zoals de verhuurder een onderzoek doet naar de kwaliteit van de ondernemer is het voor u als ondernemer van belang om te weten van wie u huurt. Hoe betrouwbaar is die partij? U gaat er een langdurige relatie mee aan en een kort antecedentenonderzoek is dan geen overbodige luxe. Het is onjuist om te zeggen dat beursgenoteerde partijen per definitie beter zijn dan particuliere verhuurders. Het is echter wel zo dat beursgenoteerde verhuurders meer aandacht krijgen, van hun aandeelhouders en van de media. Voor hen is het dus belangrijk de zaken goed geregeld te hebben. In alle gevallen geldt dat u niet iets moet huren van een partij die u niet vertrouwt, hoe mooi het pand ook is.
Het huren van een bedrijfspand is vaak een van de vele stappen op weg naar het echte werk. Een belangrijke stap weliswaar, u moet er immers uw geld in verdienen. Maar, hoewel een pand zeker in de retail van grote invloed is op de omzet, is een mooi pand waardeloos zonder een goede formule. Ik wens u veel succes.

Ben Timmer