Hoge huren

Voor menig franchisenemer is de hoge huur van een winkelpand een molensteen om de nek. Het vinden van een geschikte locatie is lastig. Als die eenmaal gevonden is, hangt er vaak een fors prijskaartje aan de vierkante meter prijs. De leegstand van winkelpanden neemt toe, met name in de binnensteden. De economische situatie, de bereikbaarheid van de centra en de opmars van het internet zijn factoren die het steeds lastiger maken om het hoofd boven water te houden. Franchise+ sprak met betrokkenen over de ontwikkelingen op het gebied van de huur van winkelpanden.

door: Bert Jongen

Geen Hoofdprijs vragen
Piet van Essen, formulemanager LinCHérie van Euretco Fashion: “Wij zijn heel kritisch als het gaat om huurprijzen. Ik adviseer met name de aangesloten ondernemers van onze formule LinCHérie. Projectontwikkelaars en beleggers hebben nog wel eens de neiging om de hoofdprijs te vragen voor hun vierkante meters. Zeker als het gaat om nieuwe winkelcentra. Wij zijn voorstander van branchedifferentiatie. Door dat toe te passen kun je een aantrekkelijk winkelaanbod realiseren en de huurprijs aanpassen aan de specifieke branche. Ik adviseer vaak om ‘nee’ te zeggen tegen een A1-locatie waarvoor een forse huurprijs wordt gevraagd. Dan is een A2 of B1-locatie aantrekkelijker. Ook adviseer ik ondernemers zich niet alleen blind te staren op een locatie. Hoe aantrekkelijk die ook mag zijn. Je moet het wél kunnen betalen. Tien procent van de omzet als huur voor een lingeriezaak is te hoog. Zeven tot negen procent is reëler.
Je ziet en hoort nu ook dat steeds meer ondernemers zich verenigen in ondernemersverenigingen en gaan onderhandelen over de huur. Want anders stoppen ze ermee. Tot nu toe zijn er nog geen ondernemers bij ons afgehaakt vanwege te hoge huurprijzen. Het voordeel van een samenwerkingsverband zoals Euretco is, dat we potentiële ondernemers kunnen helpen met hun ondernemersplan en het doen van vestigingsonderzoek. Uiteraard hieraan gekoppeld de juiste kernfactoren die bij het ondernemen horen, zoals huurpenningen, advies, et cetera. Het aantal LinCHérie-vestigingen groeit nog altijd. Ik denk dat het komt omdat we kritisch kijken naar de mogelijkheden in de markt. Projectontwikkelaars en beleggers adviseer ik nadrukkelijk te kijken naar branchedifferentiatie. Want ook zij hebben geen baat bij leegstaande panden maar wel bij
aantrekkelijk centra.”

Onderhandelen
Volgens franchisegever Shengli Huang van de gezonde wokformule EAZIE is het een kwestie van onderhandelen: “We hebben nu drie vestigingen, waarvan één franchise. Binnenkort worden franchisevestigingen geopend in Rotterdam en Zaandam. Het is lastig een betaalbare goede locatie te vinden.

Onze vuistregel is dat de huur nooit meer dan tien procent van de te verwachten omzet mag bedragen. Projectontwikkelaars zijn niet geneigd om de huurprijs te verlagen, maar zijn soms wel bereid in het eerste jaar een korting te geven of bij te dragen aan de verbouwing van een pand.”

Dagelijkse praktijk
Voor Hendrien Dubbeld, manager expansie & vastgoed bij Bruna, is het onderhandelen over huurprijzen dagelijks werk. “Projectontwikkelaars zijn niet snel bereid hun prijs te verlagen. Zij kunnen dat vaak ook (nog) niet omdat hun investeringen de afgelopen jaren heel hoog zijn geweest. Bij zelfstandige eigenaren lukt dit soms wel omdat zij vaak directer betrokken zijn bij hun vastgoed en de ondernemer die hier zijn brood moet verdienen. Het zijn vaak mensen die zelf retailer zijn geweest.Verhuurders vragen soms topprijzen. Die zijn of waren voor modezaken, telefoonwinkels of bijouteriewinkels nog wel op te brengen. Maar niet als je het met boeken en tijdschriften moet verdienen. Wij proberen waar mogelijk contracten te herzien. Soms moeten we van een locatie afzien omdat er geen rendabele winkel te exploiteren is. Het is geen optie om te kiezen voor een mindere locatie omdat onze formule veel publieksverkeer nodig heeft.”

Geen luchtfietserij
Blokker is met 600 vestigingen, waarvan 120 franchisevestigingen, een belangrijke partij op de commerciële vastgoedmarkt. Franchisemanager René Lensen vindt dat je voorzichtig moet zijn met een pleidooi voor eventuele huurverlaging: “De keerzijde van de medaille is dat je dan ook voorstander zou moeten zijn van huurverhoging als je omzet omhoog gaat. Ik betwijfel of je dat moet willen. Wij onderhandelen scherp over de huurprijs. Wij doen niet aan luchtfietserij. Het moet allemaal realistisch blijven. We hebben vestigingen in alle segmenten van de markt van A1 tot en met C en alles wat ertussen zit. De problemen waarmee de detailhandel te maken heeft zijn complex. Je hebt te maken met huurprijzen maar de bevoorrading van centra, de bereikbaarheid van de binnenstad, de hoge parkeertarieven en het weer zijn andere belangrijke factoren. Zelf zijn we tevreden over de ontwikkeling van onze winkels.
We zien zeker nog groeikansen, ook voor nieuwe vestigingen. Het blijft lastig om geschikte ondernemers te vinden. Sommige kandidaten denken dat je bij een franchiseformule achterover kunt leunen en dat de omzet vanzelf komt. Maar ondernemerschap en lokale binding zijn belangrijke succesfactoren. Dat wordt nog wel eens over het hoofd gezien.”

Vasthoudend
“Er is een trend om te kijken naar huurverlaging”, stelt Jos Jongstra, algemeen directeur van FACO Retail. Zijn organisatie houdt zich bezig met de ontwikkeling van DIO drogisterijen.

“We hebben nu 170 vestigingen en groeien nog steeds. We kijken goed naar een locatie. Maar we kiezen niet voor een mindere locatie tegen een mindere huur. In het ergste geval gaat het niet door. Projectontwikkelaars zijn vasthoudend als het gaat om huurprijzen. Je ziet wel dat er ruimte is op het gebied van randvoorwaarden. Sommige verhuurders zijn bereid om de huur te kapitaliseren. Dat kan in het voordeel van een startende ondernemer werken. Zeker bij nieuwbouw baseren projectontwikkelaars zich op de oorspronkelijke calculatie.
Maar het is de vraag of het aantal huizen dat nodig is voor een vestiging volgens planning wordt gehaald. Dat is meer dan voorheen een onzekere factor.”

Huurprijs teruggelopen
VastNed Retail is één van de grote aanbieders op het gebied van commercieel vastgoed.
Directeur Arnaud Dupont: “Het wordt steeds meer een competitieve markt. Voorheen waren huurverhogingen van 25 tot 30% aan het eind van een huurcontractperiode niet ongebruikelijk. Nu is dat teruggelopen tot hooguit vijf tot tien procent. De leegstand in
onze vastgoedportefeuille is stabiel. Ik heb er begrip voor dat sommige ketens pas op de plaats maken.

Ik verwacht ook dat er een rationalisatie optreedt en niet alle vestigingen het op den duur redden. Daar staat tegenover dat het weer kansen schept voor nieuwkomers op de markt.”